Les travaux de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements dans les parties à usage commun d'un immeuble collectif d'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, doivent être précédés d’un CREP.
La Cour de Cassation est venue préciser la portée de cette obligation dans le cas, assez fréquent, de parties considérées comme « communes » dans une copropriété, mais qui, dans les faits, ne sont pas affectées à un usage commun.
En l’espèce, il s’agissait d’une cour dont les murs devaient faire l’objet de travaux de ravalement et de consolidation, pour laquelle aucun CREP n’avait été dressé, alors que l’ensemble des autres parties communes de l’immeuble avaient été diagnostiquées.
Si la solution retenue par la Cour de Cassation peut paraître étonnante, à savoir que le CREP, dans ce cas, n’était pas exigible, elle le devient beaucoup moins dès lors que l’on examine les fondements juridiques et les exigences sanitaires qui ont présidé à la mise en place du CREP.
En premier lieu, si on se réfère à l’objectif initial de la loi du 29 juillet 1998 instituant « l’état des risques d’accessibilité au plomb » (devenu CREP en 2006), il s’agissait de supprimer les risques de saturnisme chez les jeunes enfants risquant d’ingérer des particules de peinture plombée particulièrement dégradées.
Cette préoccupation de lutte contre le saturnisme est toujours d’actualité, puisque la lutte contre la présence de plomb est introduite par une série de dispositions concernant, précisément, le saturnisme.
Dans les faits, dès lors qu’un bâtiment contient des revêtements plombés non dégradés (même s’ils sont accessibles), et donc non ingérables, le risque d’exposition est nul et aucune mesure n’est nécessaire.
D’autre part, la Cour de Cassation réalise une distinction intéressante entre les « parties communes », notion juridique définie par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 comme « les parties des bâtiments (...) affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux », et les « parties à usage commun ».
Et ce sont ces dernières qui sont exclusivement visées par le code de la santé publique dans l’article L13348 imposant la réalisation d’un CREP : « Tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, définie par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb ».
Ce qu’il faut retenir ?
On peut donc en déduire à bon droit qu’en l’espèce, s’agissant d’une cour inaccessible par l’ensemble des occupants de l’immeuble, le plomb potentiellement présent dans les revêtements n’était luimême pas accessible.
En conséquence, « parties communes » et « parties à usage commun » ne relèvent pas de la même classification juridique en ce qui concerne le CREP.
Cour de cassation, 3ème chambre civile 3, 28 janvier 2016
Publié le 29 Mars 2016
